Банковское дело

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитова­ния, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему ры­ночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, на­селение, имеющие в собственности приватизированные квартиры, зе­мельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государствен­ных источников финансирования потребностей, предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресур­сов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

•  непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

* продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ре­сурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотеч­ных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени а их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процент­ные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя опе­рации на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно моби­лизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, вы­давая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

В России еще только создается рынок ипотечных обязательств. Пер­вым банком, использующим данную схему, выступил Ярославский фи­лиал Ипотечного акционерного банка, а также ипотечная кредитная компания. Активно осуществляет операции на ипотечном рынке Стандартбанк.

Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, низкий платежеспособ­ный спрос на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалис­тов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпоч­тительная продолжительность кредитного периода для клиентов состав­ляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длитель­ными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании.

Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредито­вания решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных об­лигационных жилищных займов.

В целях расширения использования средств населения и иных вне­бюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 уста­новлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при прове­дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по­рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан­совые средства граждан Российской Федерации с использованием жи­лищных сертификатов.

ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ — особый вид облигаций с индек­сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их соб­ственника на:

• приобретение собственником квартиры (квартир) при условии при­обретения пакета жилищных сертификатов;
• получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертифика­та указывается при его выпуске и остается неизменной в течение уста­новленного срока действия жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат; средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах об­щей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.

Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок дей­ствия.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отве­денный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объек­том привлечения средств, а также юридические лица, которым в уста­новленном порядке переданы все указанные права.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязатель­ства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование «жилищный сертификат»;

б) дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов;

в) срок действия жилищного сертификата;

г) дату приобретения жилищного сертификата первым собственни­ком;

д) размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;

е) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

ж) цену приобретения жилищного сертификата первым собственни­ком;

з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертифи­ката при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения жи­лищного сертификата первым собственником;

и) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры с установленными характеристиками;

к) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не оп­ределяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;

л) условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры, в том числе:

• дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
• минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
• срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанно­сти по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

м) полное наименование эмитента, его подпись и печать;

н) полное наименование (имя) собственника жилищного сертифи­ката;

о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.

Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на зак­лючение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником:

• заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сер­тификата;
• погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рас­считанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимо­сти жилищного сертификата.

Если эмитент не может осуществить погашение жилищных серти­фикатов, то это должен сделать гарант, заключение договора с кото­рым обязательно для эмитента.

К выпуску и обращению на территории Российской Федерации до­пускаются жилищные сертификаты, проспект эмиссии которых прошел государственную регистрацию в Министерстве финансов Российской Федерации или его органах на местах. Выпуски жилищных сертифика­тов должны получить в установленном порядке государственный реги­страционный номер.

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости — ипотеки.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника пред­мета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека здании оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая усло­вия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Консти­туции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предпри­ятие строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

ИПОТЕКА — это один из способов обеспечения обязательства не­движимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетво­рение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использовать­ся в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обяза­тельства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относится земля либо объекты, непос­редственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).

Закон РФ «О залоге» устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участ­ком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипо­течного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право соб­ственности или право хозяйственного владения на закладываемую не­движимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

Субъектами договора о залоге являются:

• стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) -юридические и физические лица;
  • регистрирующий орган;
  • держатель единого залогового реестра.

Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть Нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:

а) возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на
приобретателя долга по обязательству;

б) сдачу имущества в аренду;

в) обременение имущества новыми долгами и т.д.
Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до ис­полнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, вклю­чая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.

Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено а основе хозяйственного владения или оперативного управления, осу­ществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом. Комитет по управлению имуществом может дать согласие на пере­дачу в залог имущества только после оценки хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора зало­га при наличии документов, устанавливающих необходимость осуще­ствлять залог государственного имущества.

Согласие Комитета по управлению имуществом на залог должно быть получено до вступления в силу основного договора.

Договор об ипотеке должен содержать:

• наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахож­дения;
• название кредитного договора или иного обязательства, исполне­ние которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;
  • указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
  • указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
  • описание закладываемого недвижимого имущества и его денеж­ную оценку, место его нахождения;
  • наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;
  • указание на то, что закладываемое имущество не обременено дру­гими обязательствами;
    • подписи залогодателя и залогодержателя;
    • наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основ­ного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связан­ных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегист­рирована ипотека.

Постановлением Правительства Москвы от 20 сентября 1994 г. №788 «О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога» введен регистра­ционный реестр договоров о залоге — Единый залоговый реестр.

Государственную регистрацию договоров ипотеки (как часть госу­дарственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней) осуществляют:

• Комитет по управлению имуществом г. Москвы;
• Московское городское бюро технической инвентаризации;
• Московский земельный комитет;
• Департамент муниципального жилья;
• Московская регистрационная палата — держатель Единого залогового реестра;

•          «Мослесопарк».

Договор о залоге считается зарегистрированным, если:

• ему присвоен номер (код) Единого залогового реестра;
• обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый зало­говый реестр;
• на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нане­сен номер (код);
• надлежаще оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге держателю Единого залогового реестра.

Регистрирующий, орган обязан при получении документов, подтвер­ждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обя­зательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра.

При прекращении права залога регистрация залога погашается дер­жателем Единого залогового реестра.

После Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г., который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Фе­деральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимо­сти, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах феде­ральной жилищной политики» и Указом Президента Российской Федера­ции от 24 декабря 1993 г. №2281 «О разработке и внедрении внебюджет­ных форм инвестирования жилищной сферы» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юри­дическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жи­лья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на стро­ительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непос­редственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и на­личия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.

Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами порядка на осу-ветвление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строи­тельства (реконструкции).

Объектами кредитования выступают: приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

— строительство (реконструкция) жилья;

— приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:

• земельный;
• строительный;
• кредит на приобретение жилья.

В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредит­ной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответству­ющим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет кон­троль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением гра­фика строительства.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, пре­вышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строи­тельства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафик­сированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Решение о предоставлении кредита на строительство принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

• для юридических лиц-заемщиков — учредительные и регистрацион­ные документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступле­ния доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование исполь­зования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых зат­рат; документы, подтверждающие права на участок застройки и разре­шение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подряд­ных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;
• для физических лиц — документы, подтверждающие право на учас­ток застройки; разрешение на строительство; согласованная в установ­ленном порядке проектно-сметная документация; документы, необхо­димые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.

На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, оце­нивает бюджет строительства (источники финансирования и намере­ния по использованию построенного жилья — продажа, сдача в арендуй потребности рынка жилья в месторасположении застройки.

Основными документами, определяющими взаимоотношения, банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок, размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, процентная ставка, условия и периодичность ее изменения, обеспечение кредит» _го обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и фор­мы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санк­ции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, раз­меры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссу­де заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество тре­тьему лицу.

В случае невозможности возврата кредита заемщиком производят­ся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для по­крытия убытков банка.

Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавли­ваются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) ука­зываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъек­там кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основ­ного долга и процентов.

Санкт-Петербургский ипотечный банк использует следующие схе­мы кредитования: выступает гарантом финансовой сделки по приобре­тению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигаци­онный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий.

По схеме «Форвард — кредитинвест» кредитуются застройщики, ко­торые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты. Поэтому оформление залога и выдача кредита осу­ществляются поэтапно по мере окончания строительства.

В Москве реализацию программы контрактных сбережений, полу­чивших название семейных жилищных накопительных счетов, осуще­ствлял Ипотечный акционерный банк.

Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение не менее 1 года накопить сумму, равную 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Средства индексировались посредством перевода рублевых сумм в доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит.

Схема накопительных счетов «сберегательных жилищных контрак­те» используется СбеРбанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта 1 год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% от ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).

Наибольшего распространения в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом последующего его выкупа. По такой схеме работал Столичный банк сбережений-АГРО в Москве. Его партнерами являются Универсальная финан­совая компания и ряд риэлторских фирм.

Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом ее выкупа. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту.

Компания выступает перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реали­зации квартиры риэлторской компании.

Размер кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3 при кредите до 2 лет, 60% — от 3 до 5 лет и 50% — от 6 до 10 лет.

При установлении платежей по основному долгу и процентным став­кам по долгосрочным кредитам банки используют метод индексации платежа по курсу рубля к доллару.

В дальнейшем получат развитие ипотечные кредиты под жилье в круп­ных городах страны. В Москве для ипотечного кредитования планиру­ется привлечь 500 млн долл. 30% стоимости квартир должны оплачивать заемщики, а под остальную сумму будут предоставляться кредиты сро­ком на 10 лет Сбербанком, Банком Москвы, Мосстройэкономбанком и Инвестсбербанком, закладные договора у которых будут выкуплены Московским ипотечным агентством. Оно же сможет на базе закладных договоров выпускать ценные бумаги для привлечения средств.

В реализации ипотечной программы Санкт-Петербурга примут уча­стие банки Петровский, Промышленно-строительный и ипотечный банк «Санкт-Петербург».

В России развитие ипотечных кредитов сдерживается состоянием юридически-правовой базы и отсутствием соответствующих институ­тов, связанных с обслуживанием ипотеки.

Большие трудности у банков и инвесторов имеются при определе­нии цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень слож­но и требует работы специалистов. Для этого надо постоянно занимать­ся мониторингом рынка, анализом цен.

Серьезной проблемой у ипотечных банков является получение дос­товерной информации о титуле собственности. Это требует создания дочерних структур банка, занимающихся оценкой, проверкой докумен­тов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в случае невозврата ссуд.

Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы.

Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обра­щения взыскания, т.е. отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.

В принятом Законе РФ «О залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегу_1йрован порядок залога земельного участка, находящегося под здани­ями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные орга­ны. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с об­щими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко сни­жает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотеч­ной системы, связанная с созданием на территории России единого по­рядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Для полноценного функционирования системы ипотечного креди­тования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.

Метка: Кредиты